「OTA任せ」の時代から、
“自社集客”と“リピーター戦略”の時代へ
現在、多くの民泊・旅館オーナー様は、Airbnb、Booking、Agoda、ExpediaなどのOTA（オンライン旅行予約サイト）を利用して集客しています。もちろん、OTAは非常に便利です。しかし一方で、「OTA依存」になりすぎている物件も少なくありません。
例えば、
- 手数料が高い
- 価格競争になる
- リピーターが増えにくい
- OTAのルール変更に左右される
- アカウント停止リスク
- 利益率が下がる
など、多くの課題もあります。では、これからの民泊・旅館運営では、どのように“OTA依存”から脱却していくべきなのでしょうか？
OTA依存が危険な理由
OTAは集客力があります。しかし、「集客をすべて他社プラットフォームへ依存する」
という状態は、経営として非常に不安定でもあります。例えば、Airbnbのアルゴリズム変更 、レビュー低下、アカウント制限或いは停止、価格競争激化 など、一つの変化で予約率が大きく変わるケースもあります。
さらに、OTA手数料も利益を圧迫します。実際には、OTA手数料や管理会社手数料、清掃費 などを差し引くと、「売上はあるのに利益が残らない」という状態になっているケースも少なくありません。「価格を下げる」だけでは解決しない空室が増えると、多くのオーナー様は、「値下げ」を行います。しかし、価格競争だけでは、利益率低下や安いゲスト層への偏り、結局レビュー悪化 につながるケースもあります。現在の民泊市場では、「安い」だけでは選ばれません。
これから重要なのは「直接つながる力」
これからの時代に重要なのは、「ゲストと直接つながること」です。
例えば、
- リピーター獲得
- 公式サイト予約
- SNS発信
- LINE・WeChat・WhatsApp導線
- 自社ブランド化
など、「OTA以外から予約が入る仕組み」を作ることが非常に重要になります。リピーターは“最大の資産”実際に利益率が高い物件は、「リピーター」をしっかり持っています。一度宿泊したゲストが、「また泊まりたい」 「友人へ紹介したい」 「次回は直接予約したい」
と思うことで、OTA手数料に依存しない運営ができるようになります。
直接予約が増える物件には共通点があります。それは、「記憶に残る運営」です。例えば、分かりやすい案内や清潔感、高レビュー、多言語対応、ホストとの安心感、日本文化体験 など単なる“宿泊”ではなく、「体験」になっている物件はリピーターが増えやすくなります。
MOTO SMARTの「管理2.0」では、単なる「OTA掲載運営」ではなく、「管理2.0」
という新しい運営方式を提案しています。AI やIoT 、補助ホスト、自社導線 、リピーター戦略 などを活用し、「OTA依存を減らす運営」を目指しています。
“見えない運営”から“見える運営”へ
従来の委託管理では、ゲスト情報、リピーター状況、運営改善、レビュー分析 などが見えにくいケースもありました。しかし管理2.0では、売上やレビュー 、ゲスト反応 、リピート状況 などが見えるようになります。その結果、「なぜ予約が入るのか」を理解しながら改善できるようになります。
OTA依存から脱却すると利益率は変わるOTA依存を減らし、利益率は大きく変わります。さらに、価格競争ではなく、「選ばれる宿」として運営できるようになります。MOTO SMARTは、「OTA依存型」ではなく、“利益を生み出す自己管理運営”を通じて、持続可能な民泊・旅館経営をサポートしています。
